Jak kupić nieruchomość z rynku pierwotnego w Dubaju? Off-plan, SPA i Oqood krok po kroku

Pierwszym etapem jest wybór nieruchomości — apartamentu, townhouse'u lub willi — w projekcie deweloperskim.

Na tym etapie analizuje się m.in.:

• lokalizację projektu,
• reputację dewelopera,
• plan płatności,
• przewidywany termin odbioru,
• potencjał wynajmu lub odsprzedaży,
• układ mieszkania, piętro, widok i ekspozycję,
• przyszły rozwój infrastruktury, transportu i otoczenia dzielnicy, w tym kierunki wskazane w Dubai 2040 Urban Master Plan,
• warunki ewentualnej odsprzedaży przed odbiorem.

Po wyborze jednostki kupujący dokonuje rezerwacji. Najczęściej wiąże się to z wpłatą opłaty rezerwacyjnej lub depozytu, którego wysokość zależy od zasad dewelopera.

Przy wybranych premierach deweloperskich może pojawić się również EOI, czyli wstępne zgłoszenie zainteresowania zakupem jednostki, stosowane przed finalną rezerwacją. Wyjaśniamy szczegółowo, czym jest EOI.

Rezerwacja oznacza, że wybrana nieruchomość zostaje czasowo przypisana do kupującego, a deweloper przygotowuje dalsze kroki transakcji.

Po rezerwacji kupujący przechodzi standardową procedurę KYC, czyli Know Your Customer. Jest to podstawowa weryfikacja klienta wymagana przy zakupie nieruchomości.

Najczęściej wymagane dokumenty to:

• kopia paszportu,
• dane kontaktowe,
• adres zamieszkania,
• podstawowe informacje dotyczące źródła środków,
• czasem dodatkowe dokumenty wymagane przez dział compliance dewelopera.

Następnie kupujący dokonuje pierwszej wymaganej wpłaty. W projektach off-plan jest to najczęściej od 10% do 20% wartości nieruchomości, choć dokładna kwota zależy od projektu i dewelopera.

Na tym etapie często pojawia się również opłata rejestracyjna dla Dubai Land Department, czyli 4% wartości nieruchomości. W wybranych projektach deweloperzy czasem pokrywają tę opłatę w ramach promocji, ale nie jest to standard dla całego rynku.

Może pojawić się także opłata za rejestrację Oqood, najczęściej w wysokości od około 1 000 do 5 000 AED, w zależności od projektu i procedur dewelopera.

Po zaksięgowaniu pierwszej wymaganej wpłaty oraz skompletowaniu dokumentów KYC deweloper zazwyczaj przygotowuje i wysyła kupującemu SPA, czyli Sales and Purchase Agreement.

SPA to właściwa umowa sprzedaży pomiędzy kupującym a deweloperem. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów w całym procesie zakupu nieruchomości off-plan.

SPA określa m.in.:

• dane kupującego,
• dane dewelopera,
• numer i opis nieruchomości,
• cenę zakupu,
• harmonogram płatności,
• planowany termin ukończenia projektu,
• warunki odbioru,
• prawa i obowiązki obu stron.

W praktyce SPA formalnie potwierdza warunki zakupu nieruchomości. Przed podpisaniem warto dokładnie sprawdzić dane kupującego, cenę, numer jednostki, powierzchnię, plan płatności oraz przewidywany termin ukończenia projektu.

Dokładna kolejność może się różnić w zależności od dewelopera, ale w wielu przypadkach SPA jest wysyłane dopiero po dokonaniu pierwszej wymaganej płatności i zakończeniu podstawowej weryfikacji klienta.

Oqood to system rejestracji nieruchomości off-plan w Dubai Land Department.

W uproszczeniu, Oqood jest potwierdzeniem, że zakup nieruchomości w budowie został zarejestrowany w oficjalnym systemie Dubaju.

Dla kupującego oznacza to, że jego prawa do nieruchomości są formalnie odnotowane jeszcze przed ukończeniem budowy.

Oqood jest istotny, ponieważ:

• potwierdza rejestrację zakupu off-plan,
• łączy kupującego z konkretną jednostką,
• zwiększa przejrzystość transakcji,
• jest częścią oficjalnego systemu Dubai Land Department,
• może być potrzebny przy późniejszej odsprzedaży przed odbiorem nieruchomości.

Po ukończeniu projektu i finalnym przekazaniu nieruchomości Oqood zostaje zastąpiony właściwym tytułem własności, czyli Title Deed.

Jedną z największych zalet zakupu off-plan w Dubaju są elastyczne plany płatności.

Zamiast płacić całą kwotę od razu, inwestor wpłaca kolejne raty zgodnie z harmonogramem ustalonym przez dewelopera.

Przykładowy plan może wyglądać tak:

Niektóre projekty oferują również plan płatności po odbiorze, czyli post-handover payment plan. Oznacza to, że część ceny nieruchomości można spłacać już po przekazaniu kluczy.

Dla inwestorów jest to szczególnie interesujące, ponieważ nieruchomość może w tym czasie generować przychód z wynajmu.

W projektach off-plan wpłaty kupujących trafiają zazwyczaj na dedykowany rachunek escrow przypisany do konkretnego projektu. To bardzo ważny element bezpieczeństwa.

Środki na rachunku escrow są powiązane z realizacją inwestycji i kontrolowane zgodnie z regulacjami rynku nieruchomości w Dubaju. Dzięki temu pieniądze kupujących nie trafiają na zwykłe konto operacyjne dewelopera, lecz pozostają przypisane do projektu.

W praktyce oznacza to większą przejrzystość i lepszą ochronę środków kupującego.

Po zakończeniu budowy następuje handover, czyli odbiór nieruchomości.

Na tym etapie kupujący zazwyczaj:

• dokonuje ewentualnej finalnej płatności,
• przeprowadza inspekcję nieruchomości,
• podpisuje dokumenty odbiorowe,
• otrzymuje klucze,
• finalizuje formalności związane z własnością.

Po ukończeniu projektu i zamknięciu procesu rejestracyjnego właściciel otrzymuje Title Deed, czyli oficjalny tytuł własności nieruchomości.

To dokument potwierdzający pełne prawo własności do gotowej nieruchomości.

W wielu przypadkach tak, choć zależy to od zasad dewelopera.

Najczęściej deweloper wymaga, aby kupujący spłacił określony procent wartości nieruchomości, zanim będzie mógł sprzedać ją na rynku wtórnym przed odbiorem.

Często wymagane jest również uzyskanie NOC, czyli No Objection Certificate od dewelopera.

Dlatego już na etapie wyboru projektu warto sprawdzić:

• po jakim procencie spłaty można odsprzedać nieruchomość,
• czy deweloper dopuszcza cesję,
• jakie są opłaty administracyjne,
• jakie są warunki uzyskania NOC,
• czy projekt ma realną płynność na rynku wtórnym.

To szczególnie ważne dla inwestorów, którzy kupują z myślą o odsprzedaży przed ukończeniem projektu.